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Der Bundesrat hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des § 573 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorgelegt.

Nach § 573 Absatz 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Absatz 2 definiert, wann ein solches berechtigtes Interesse insbesondere gegeben ist. Der vom Freistaat Sachsen initiierte Gesetzentwurf sieht vor, einen neuen Kündigungstatbestand als § 573 Absatz 2 Nummer 4 BGB aufzunehmen, wonach ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung des Mietverhältnisses dann bestehe, wenn das Wohngebäude überwiegend leer steht und entsprechend einer von der Gemeinde beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung nach § 1 Absatz 5 Satz 2 Nummer 10 des Baugesetzbuches (BauGB) teilweise oder vollständig beseitigt werden soll und der Vermieter dem Mieter Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung nachweist.

Aufgrund der demografischen Entwicklung komme es vor allem in den neuen, aber zunehmend auch in den alten Bundesländern zu einem Bevölkerungsschwund in strukturschwachen Regionen. Neben der Sanierung von preiswertem Wohnraum und dem Neubau von Wohnungseigentum sei dies der hauptsächliche Grund für die Existenz von Gebieten mit teilweise hohem Mietwohnungsleerstand. Um zu einer Marktbereinigung zu gelangen, die auch unter städtebaulichen Gesichtspunkten dem Bevölkerungsrückgang Rechnung trage, würden von den Kommunen städtebauliche Konzepte und Baugebiete festgelegt. Diese Maßnahmen werden von Bund und Ländern mit entsprechenden Stadtumbauprogrammen gefördert. Ein rechtliches Hindernis für die Durchführung der Abrissmaßnahmen sei in der Vergangenheit jedoch immer ein fehlender klarer Kündigungstatbestand des Vermieters gewesen. Sofern ein städtebauliches Konzept Rückbaumaßnahmen vorsehe, könne das öffentliche Interesse an der Verwirklichung der geplanten städtebaulichen Ordnung das Interesse des Mieters am Erhalt seiner Wohnung überwiegen. Außerdem könnten städtebauliche Rückbaumaßnahmen dazu führen, dass Eigentümern von Wohngebäuden durch die Abwanderung von Mietern künftige wirtschaftliche Nachteile entstehen. Diesen sollen sie sich mit den Mitteln des Zivilrechts entziehen können. Städtebauliche Umstrukturierungen, die bei einem strukturellen Wohnungsleerstand veranlasst seien, müssten dem Eigentümer wegen seiner absehbaren künftigen wirtschaftlichen Betroffenheit eine Kündigung ermöglichen. Um zu garantieren, dass anderweitig ausreichender Wohnraum für den Mieter vorhanden sei und sich seine Wohnsituation aufgrund der Kündigung nicht maßgeblich verschlechtere, müsse der Vermieter einen vergleichbaren und verfügbaren Wohnraum nachweisen.

Wer als Mieter einer Wohnung eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist und ohne dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, hat keinen Anspruch auf Ersatz der ihm für die Mangelbeseitigung entstandenen Aufwendungen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.01.2008 hervor (Az.: VIII ZR 222/06). Dieser bekräftigte damit für das Wohnraummietrecht seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht.

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28.12.2001 heißt es unter anderem: «Heizung muss dringend kontrolliert werden». Die Klägerin behauptete, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen und den Beklagten auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Der Klägerin steht laut Urteil des BGH kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn sie habe den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse «dringend kontrolliert» werden, machte laut BGH eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.
Die Klägerin könne Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen, so der BGH weiter. Diese Bestimmungen böten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB komme nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt laut BGH dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er solle nicht vor «vollendete Tatsachen» gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe, auf welcher Ursache er beruhe sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden könne. Andernfalls –so das Urteil- würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.

Stützt ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, so muss er dem Mieter nicht die konkrete Spanne nach dem Mietspiegel mitteilen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshof vom 12.12.2007 hervor. Die Richter hoben damit die vorinstanzlichen Urteile auf, die das Mieterhöhungsverlangen des Klägers als formell unwirksam abgelehnt hatten (Az.: VIII ZR 11/07).

Will ein Vermieter die Wärmeversorgung seines Mietshauses auf ein externes Unternehmen übertragen, so muss er dabei das mietrechtliche Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. So ist er verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.11.2007 klargestellt. Allerdings müssen Mieter die bei Abschluss des Mietvertrags bestehenden Verhältnisse jedenfalls für die erste Zeit hinnehmen (Az.: VIII ZR 243/06).

Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
(BGH 31.10.2007 VIII ZR 261/06)

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).
(BGH 31.10.2007 VIII ZR 261/06)

Die Haltung von Kleintieren in einer Mietwohnung kann auch im Mietvertrag nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2007 entschieden. Die Richter erklärten einen entsprechenden Zustimmungsvorbehalt für unwirksam. Dies gilt nach der Entscheidung selbst dann, wenn die Verweigerung der Zustimmung an sachliche Gründe gebunden ist (Az.: VIII ZR 340/06).
Zur Begründung führten die Richter aus, sachliche Gründe für die Verweigerung der Zustimmung zur Kleintierhaltung in der Wohnung seien grundsätzlich nicht denkbar. Die Haltung solcher Tiere gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel keine Beeinträchtigungen der Mietsache oder Störungen Dritter ausgehen könnten. In Ausnahmefällen könne der Vermieter auf Unterlassung klagen.
Das Urteil erfasst nicht nur die Haltung von Zierfischen oder -vögeln, sondern auch andere Tiere, welche in geschlossenen Behältnissen gehalten werden. Die Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die Haltung solcher Tiere in einem Formularmietvertrag verstoße gegen § 307 Abs. 1 BGB.
Für alle anderen Haustiere beurteile sich die Zulässigkeit ihrer Haltung mangels wirksamer Regelung im Mietvertrag nach einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall, so der achte Zivilsenat. Im entschiedenen Fall verlangt der Kläger von seinem Vermieter die Zustimmung zur Haltung zweier Katzen in seiner Wohnung. Während das Amtsgericht der Klage stattgab, wies das Landgericht den Antrag ab. Der BGH gab nun der Revision des Klägers statt, stellte die Unwirksamkeit des umfassenden Zustimmungsvorbehalts im zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag fest und verwies die Sache zurück an die Vorinstanz.

Zieht ein Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode aus, kann der Vermieter die ihm vom Abrechnungsunternehmen auferlegte Nutzerwechselgebühr nicht auf den Mieter abwälzen. Der für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Senat des Bundesgerichtshofs entschied, dass es sich bei dieser Gebühr nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Kosten der Verwaltung handelt (Urteil vom 14.11.2007, Az.: VIII ZR 19/07).

In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.

BGH Urteil vom 26.9.2007, Az: VIII ZR 143/06

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit so genannter Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen fortgeführt. Dabei handelt es sich um Formularklauseln, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines vom Zeitablauf und von der Abnutzung der Wohnung abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichten. Der BGH hat jetzt klargestellt, dass auch eine Quotenabgeltungsklausel mit flexibler Abgeltungsquote, die die Beachtung des tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht, im Einzelfall unwirksam sein kann (Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06).