Kategorien-Archiv Mietrecht

Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.
BGH Beschluss 14.08.2008, I ZB 39/08

Der Anschluss einer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 BGB grundsätzlich dulden muss. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.09.2008 entschieden (Az.: VIII ZR 275/07).

Die Beklagte hat eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung der Klägerin in Berlin gemietet. Die Vermieterin nimmt sie auf Duldung von Bauarbeiten in Anspruch, mit denen das in den 1920er Jahren erbaute Mehrfamilienhaus an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz angeschlossen werden soll. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte zur Duldung der Maßnahme verurteilt. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz führe nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung, so der BGH. Damit handele es sich um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB, wie sich aus der Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Vorschrift ergebe. Das gelte unabhängig davon, ob mit der Maßnahme auch eine Verringerung des Endenergieverbrauchs verbunden sei, betonten die Richter.

Der Mieter sei gegenüber solchen Maßnahmen nicht schutzlos gestellt. Er brauche sie nicht zu dulden, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuteten (§ 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB). Die Belange des Mieters würden in diesem Rahmen aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung gewahrt. Insbesondere werde damit das finanzielle Interesse des Mieters geschützt, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden.

Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagte habe das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint, so der BGH. Insbesondere komme eine Unzumutbarkeit unter finanziellen Gesichtspunkten nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet habe. Auf eine theoretisch möglich Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete komme es im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. Insoweit gelte nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift habe der Vermieter dem Mieter vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – unter anderem – die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Auch diese Bestimmung beziehe sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.

Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.

Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).
(BGH Urteil 23.07.2008, XII ZR 134/06 )

Die Feststellung einer Minderungsquote fällt nicht unter § 41 GKG (Jahreswert der Minderung), sondern bemisst sich nach den 3 1/2fachen Jahreswert der streitigen Minderung.
(Landgericht Berlin, Beschluss vom 13.05.2008 – 63 T 58/08)

Begehrt der Kläger die Räumung eines Grundstückes unter Entfernung aller Aufbauten, so erhöht sich der Streitwert der Räumungsklage um die Zuschnitts in den Abbruch Kosten.
(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.11.2007 – II 24 W 82/07)

Ist bei einer Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung die Dauer des Mietverhältnisses streitig, so ist für die Wertberechnung zur Bestimmung der „streitigen Zeit“ auf den Zeitpunkt abzustellen, zudem das Mietverhältnis jedenfalls geendet hätte. Lässt sich ein solcher Zeitpunkt nicht sicher feststellen, bemisst sich die Beschwer nachdem 3 1/2fachen Wert der Jahresmiete. Die für den Wert der Beschwer zugrundezulegende monatliche Miete berechnet sich ohne die auf die Betriebskosten anfallenden Vorauszahlungen, wenn es sich nach dem Mietvertrag hinsichtlich der Zahlung auf die Betriebskosten um einen abzurechnenden Vorschuss handelt.
(BGH, Beschluss vom 08.04.2008 – VIII ZR 50/06)

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind.
BGH Urteil 25.06.2008, VIII ZR 307/07

Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam. (BGB § 305 c Abs. 2, BGB § 307 Abs. 2 , BGB § 536)

BGH Urteil 23.04.2008, XII ZR 62/06

Eine «Farbwahlklausel» ist unwirksam, wenn sie dem Mieter bereits während der Mietzeit vorschreibt, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.06.2008 (Az.: VIII ZR 224/07) entschieden, dass eine solche «Farbwahlklausel» den Mieter unangemessen benachteiligt und damit dessen Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB insgesamt unwirksam ist.

Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen diesen erforderlich, wenn er Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Hingegen haben minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, weshalb für eine Vollstreckung gegen sie ein Titel gegen die Eltern ausreicht.
BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07