Kategorien-Archiv Mietrecht

Wieder einmal hat der BGH über eine Mietvertragsklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen entschieden. Er weist in seinem Urteil darauf hin, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkett-Versiegelung keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV seien. Ergebe sich aus der Mietvertragsklausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen eine übermäßige Belastung des Mieters hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen, so sei die Klausel insgesamt unwirksam, nicht nur hinsichtlich des Übermaßes.
BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09

Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:
„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …“
Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:
„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …“
Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.
Auch die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Nach Auffassung des BGH ist die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe („weiß“) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urt. v. 18.02.2009 – VIII ZR 166/08).
Die unzulässige Farbvorgabe führe zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handele es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.
(BGH 20.01.2010 Aktenzeichen:VIII ZR 50/09)

Die Pfändung und Überweisung des Anspruchs auf Auszahlung des genossenschaftlichen Auseinandersetzungsguthabens stellt nicht deshalb eine unzumutbare Härte im Sinne des § 765 a ZPO dar, weil sie mittelbar zum Verlust der genossenschaftlichen Wohnungsrechte des Schuldners geführt hat und die Möglichkeit besteht, dass er seine derzeitige Wohnung verliert.

ZPO § 765a, ZPO § 829, ZPO § 835 Abs. 1, GenG § 66 Abs. 1, GG Art. 2 Abs. 2, GG Art. 14, GG Art. 19 Abs. 4, GG Art. 103 Abs. 1, SGB I § 54 Abs. 2

(BGH Beschluss 01.10.2009, VII ZB 41/08)

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen“ bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 15 ff.).
(BGH Urteil 23.09.2009, VIII ZR 344/08)

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.
Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage ergibt sich regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 4. März 1993 – I ZR 65/91, WM 1993, 1248).
Eine Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher an dem betreffenden Geschäftsverkehr beteiligten Kreise zu Grunde liegt. Dazu genügt es nicht, dass eine bestimmte Übung nur von einem bestimmten, wenn auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskreise gepflogen wird; sie muss sich vielmehr innerhalb aller beteiligten Kreise als einheitliche Auffassung durchgesetzt haben.
BGH – Urteil 30.09.2009, VIII ZR 238/08

Der Streitwert einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigungen nach Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich mit dem 12-fachen Monatsmietwert anzusetzen.
(LG Landau, Beschluss vom 04.06.2009 – 1 T 47/09)

Der BGH hatte zum genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall einer Mieterhöhung nur gegenüber einem einzelnen Mieter einer Genossenschaftswohnung zu entscheiden.
Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser im gleichen Jahr einen Nutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung in Köln. Seit dem 01.11.2004 beträgt die Grundmiete 376,20 €. Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht sowie Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der dadurch verursachten Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin – als einziges Genossenschaftsmitglied – die Miete für November 2005 durch entsprechende Kürzung für Januar 2006 rückwirkend um 50%. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen absehe, aber Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt rechnen müssten. Die Klägerin bestand auf ihrem Recht zur Minderung, die daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 09.03.2006 begehrte die Beklagte von der Klägerin gemäß § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) die Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 €. Die Klägerin stimmte nicht zu.
Die Klägerin hat sich zunächst im Wege der Feststellungsklage gegen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens gewandt. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten Mieterhöhung erhoben. Die Parteien streiten in der Revisionsinstanz nur noch darum, ob die Beklagte die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen kann. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung gerichteten Widerklage der Beklagten stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Der BGH hat entschieden, dass die Beklagte mit ihrem auf § 558 BGB gestützten – insoweit unstreitig berechtigten – Mieterhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da die Klägerin – als einziges Mitglied der Genossenschaft – die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen gemindert hat, habe sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihr gegenüber auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmitgliedern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, diese aber nicht geltend gemacht haben. Aus der Berechtigung der Klägerin zur Minderung und der Unabdingbarkeit dieses Rechts (§ 558 Abs. 4 BGB) folge nicht, dass der Genossenschaft gegenüber der Klägerin eine Mieterhöhung verwehrt wäre. Die Klägerin hatte – in gleicher Weise wie die anderen Genossenschaftsmitglieder – die Wahl zwischen der Geltendmachung der Minderung und dem (freiwilligen) Verzicht der Beklagten auf eine Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsarbeiten. Die Klägerin könne unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietminderung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf die nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen.
(BGH 14.10.2009 VIII ZR 159/08)

Der BGH hat entschieden, dass unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 11.05.2007 ein Reihenhaus des Klägers in W. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Die Beklagten trennten sich noch im Jahr 2007; der Beklagte zu 2) zog aus dem Reihenhaus aus. Die Mietzahlungen gingen beim Kläger für April 2008 am 11.04., für Mai 2008 am 07.05., für Juni 2008 am 06.06. und für Juli 2008 am 08.07. ein. Mit Schreiben vom 07.04. und 13.05.2008 mahnte der Kläger die verspäteten Zahlungen ab. Die Mietzahlungen erfolgten seit April 2008 durch das Jobcenter. Dieses ist trotz Vorlage der Abmahnungen des Klägers durch die Beklagte zu 1) nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Mit Schreiben vom 11.06.2008 kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf verspätete Mietzahlungen. Er begehrt die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Auslagen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die Revision des Klägers hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Der BGH hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen.
Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedürfe es der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht habe zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen sind und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist. Diese Würdigung weise keinen Rechtsfehler auf.
Die Mieter müssten sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handele bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nehme ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schalte die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wende er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei mache es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.
(BGH 21.10.09 VIII ZR 64/09)

Die von einem Spielplatz in einer Wohnsiedlung ausgehenden Geräusche spielen- der Kinder und sich treffender Jugendlicher und Erwachsener sind als sozialadäquat hinzunehmen und rechtfertigen keine Mietminderung.
AG Frankfurt vom 13.03.2009, 33 C 2368/08 – 50

Kündigt der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters nicht sofort fristlos (§ 543 BGB), sondern erst nach einigen Monaten, stellt sich die Frage, ob einer solchen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss, weil der Mieter annehmen durfte, der Vermieter nehme den Verzug hin. Dies hat der BGH im Anschluss an eine Entscheidung aus dem Jahr 2007 verneint. Anders dagegen verhält es sich, wenn der Vermieter die Vertragsverletzung während des gesamten Mietverhältnisses jahrelang geduldet hat.
(BGH, NJW – RR 2009, 736)