Kategorien-Archiv Grundstücke / Immobilien

Eine gegenüber Sondervertragskunden in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gasversorgungsunternehmen verwendete Preisanpassungsklausel ist unwirksam, wenn sie nur ein Preisanpassungsrecht des Unternehmens enthält, ohne dies dazu zu verpflichten, gefallene Gasbezugskosten nach gleichen Maßstäben wie gestiegene Kosten zu berücksichtigen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2009 benachteiligt eine solche Regelung Kunden unangemessen und verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Az.: VIII ZR 56/08).

Übernimmt eine Preisanpassungsklausel in einem Gasversorgungssondervertrag das Preisänderungsrecht nach § 4 AVBGasV nicht unverändert, sondern weicht sie – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – in zweifacher Hinsicht zum Nachteil der Kunden des Unternehmens davon ab, so ist die Regelung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.07.2009 hervor (Az.: VIII ZR 225/07).

Das BVerwG hat entschieden, dass private Haushaltungen ihren Hausmüll einschließlich seiner verwertbaren Bestandteile (wie insbesondere des Altpapiers) grundsätzlich den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträgern, also den kommunalen Betrieben, zu überlassen haben.

Sie sind nicht befugt, mit der Verwertung solcher Bestandteile „Dritte“ zu beauftragen.

Zugleich hat das BVerwG die Voraussetzungen der nach dem Kreislaufwirtschaftsund Abfallgesetz (KrW-/AbfG) als Ausnahme vom Grundsatz der öffentlichrechtlichen Entsorgung und Verwertung des Hausmülls zulässigen gewerblichen Sammlungen eng gefasst.

Der in der Öffentlichkeit als „Kampf ums Altpapier“ bezeichnete Streit wurde durch eine Anordnung der Landeshauptstadt Kiel ausgelöst, mit der sie einem privaten Unternehmen der Abfallentsorgung untersagte, im Stadtgebiet Altpapier aus privaten Haushaltungen durch Aufstellung „blauer Tonnen“ zu erfassen und zu verwerten, u.a. weil diese Tätigkeit die Planungssicherheit und Funktionsfähigkeit der kommunalen Abfallentsorgung beeinträchtige, die zu Vorkehrungen für den Fall des „Ausstiegs“ des Privatunternehmens verpflichtet sei.
Die hiergegen erhobene Klage war in zweiter Instanz erfolgreich. Das Oberverwaltungsgericht hob den Bescheid mit der Begründung auf, die Pflicht zur Überlassung privaten Hausmülls an den öffentlichrechtlichen Entsorgungsträger entfalle nach § 13 Abs. 1 KrW-/AbfG, soweit die Besitzer des Hausmülls zur Verwertung in der Lage seien; das sei auch dann der Fall, wenn ein beauftragter Dritter die Verwertung besorge. Außerdem sei die Tätigkeit der Klägerin als „gewerbliche Sammlung“ gemäß § 13 Abs. 3 Nr. 3 KrW-/AbfG von der Überlassungspflicht freigestellt.

Das BVerwG ist der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts nicht gefolgt.

Es hat dem Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz vielmehr für den Bereich der Abfälle aus privaten Haushaltungen die grundsätzliche Zuständigkeit der öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger entnommen. Davon ausgenommen seien nur die Teile des Hausmülls, zu deren Verwertung die Abfallbesitzer persönlich – also ohne Beauftragung eines Dritten – beispielsweise bei Eigenkompostierung in der Lage sind. Das ergibt sich nach Auffassung des BVerwG aus der Systematik des Gesetzes und aus dessen Zweck, die ordnungsgemäße und schadlose Verwertung von Abfällen sicherzustellen. Bei privaten Haushalten rechtfertige diese Zielsetzung anders als bei verwertbarem Müll aus anderen Herkunftsbereichen die grundsätzliche Zuweisung an den öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger. Wäre eine – auch der Entstehungsgeschichte des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes nicht zu entnehmende – Abkehr von diesem tradierten Entsorgungssystem beabsichtigt gewesen, hätte es einer deutlichen gesetzlichen Regelung bedurft.

Ob und in welchem Umfang die Tätigkeit der Klägerin als „gewerbliche Sammlung“ i.S.v. § 13 Abs. 3 Nr. 3 KrW-/AbfG anzusehen ist und sie in diesem Rahmen Altpapier aus Privathaushalten ausnahmsweise verwerten darf, konnte das BVerwG mangels ausreichender tatsächlicher Feststellungen nicht abschließend beurteilen. Es hat aber die Voraussetzungen für diese Ausnahme erheblich enger gefasst als das Oberverwaltungsgericht. Der Sammlungsbegriff des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes schließe Tätigkeiten aus, die auf der Grundlage vertraglicher Bindungen zwischen dem sammelnden Unternehmen und den privaten Haushalten nach Art eines Entsorgungsträgers in dauerhaften festen Strukturen gegen Entgelt abgewickelt werden. Ferner stehen überwiegende öffentliche Interessen einer gewerblichen Sammlung nicht erst bei einer Existenzgefährdung des öffentlichrechtlichen Entsorgungssystems, sondern schon dann entgegen, wenn die Sammlungstätigkeit nach ihrer konkreten Ausgestaltung mehr als nur geringfügige Auswirkungen auf die Organisation und die Planungssicherheit des öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträgers nach sich zieht.

Zur Prüfung dieser engeren Voraussetzungen hat das BVerwG die Sache an das Oberverwaltungsgericht zurückverwiesen.

BVerwG – Urteil vom 18. Juni 2009

Kann ein Grundstückseigentümer mithilfe eines Wasserzählers nachweisen, dass ein Teil des bezogenen Wassers für die Gartenbewässerung verwendet wurde und nicht in die Kanalisation gelangt ist, darf die Gemeinde ihn – wenn sie die Abwassergebühren aufgrund ihrer Satzung nach dem Frischwassermaßstab bemisst – für diese Wassermenge nicht zu Abwassergebühren heranziehen. Eine Abwassersatzung, die solche Wassermengen erst ab einem Umfang von 20 Kubikmetern gebührenfrei stellt, verstößt gegen den Gleichheitsgrundsatz. Das hat der Zweite Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg in Mannheim mit jetzt bekannt gegebenem Urteil vom 19.03.2009 entschieden. Er gab damit – wie schon das Verwaltungsgericht Karlsruhe – der Klage eines Grundstückseigentümers gegen die Stadt Neckargemünd statt (Az.: 2 S 2650/08).

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann unter der Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen werden, die ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben.
Sieht der Gesellschaftsvertrag keine Bezeichnung der GbR vor, wird die GbR als „Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus…“ und den Namen ihrer Gesellschafter eingetragen.
Leitet die GbR ihr Recht aus einer Gerichtsentscheidung ab, genügt deren Rubrum als Nachweis ihrer Identität und der Vertretungsbefugnis des handelnden Gesellschafters. Zusätzliche Nachweise können nur verlangt werden, wenn konkrete tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich nach Erlass der Gerichtsentscheidung Veränderungen bei Namen, Gesellschafterbestand oder Vertretungsbefugnissen ergeben haben; der bloße Zeitablauf genügt als Anhaltspunkt nicht.
(BGH Beschluss 04.12.2008, V ZB 74/08)

Ein Eigentümer eines Grundstücks hat zivilrechtliche Ersatzansprüche gegen eine Bergbaugesellschaft, wenn er sein Grundstück wegen bergbaubedingter Erderschütterungen nur eingeschränkt nutzen kann. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.09.2008 entschieden und das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die bergbaurechtlichen Haftungsvorschriften seien Auffangtatbestände, die die zivirechtliche Haftung unberührt ließen (Az.: V ZR 28/08).

Sachverhalt:

Der Kläger und seine Lebensgefährtin sind Miteigentümer eines Hausgrundstücks in Lebach-Falscheid im Saarland. Die Beklagte betreibt in dieser Gegend Bergbau. Seit dem Ende des Jahres 2000 traten bergbaubedingte Erderschütterungen mit einer Stärke von mindestens 1,9 und bis 3,7 auf der Richterskala auf. An dem Wohnhaus des Klägers bildeten sich seit dem Jahr 2001 Risse an den Innen- und Außenwänden sowie an den Bodenbelägen. Die Beklagte erkannte die Schäden als Bergschäden an und ließ sie fortlaufend beseitigen. Sie ordnete das Gebäude in die höchste Schadensempfindlichkeitskategorie ein.

Mit der Behauptung, die Nutzungsmöglichkeiten des Hauses seien stark eingeschränkt, wodurch die Lebens- und Wohnqualität in unzumutbarer Weise beeinträchtigt werde, was zu einer Minderung des Mietwerts von 200 Euro pro Monat führe, verlangte der Kläger gestützt auf einen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB von der Beklagten sowohl aus eigenem als auch aus abgetretenem Recht seiner Lebensgefährtin die Zahlung von 2.600 Euro nebst Zinsen für die Zeit von Januar 2005 bis Januar 2006. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.100 Euro nebst Zinsen stattgegeben (AG Lebach, Urteil vom 30.04.2007, Az.: 3A C 80/06, BeckRS 2007 06741). Das Landgericht Saarbrücken hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklagten die Klage vollständig abgewiesen (Urteil vom 17.01.2008; Az.: 11 S 87/07, BeckRS 2008 03499).

Der unter anderem für das Nachbarrecht zuständige Fünfte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision des Klägers das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Nach seiner Ansicht enthalten die Vorschriften über die Haftung für Bergschäden in den §§ 114 ff. BbergG keine abschließende Regelung für den Ersatz sämtlicher Schäden, die durch untertägigen Bergbau verursacht werden, sondern Auffangtatbestände. Sie ließen einen bürgerlich-rechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB unberührt.

Nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB könne der Eigentümer, der eine durch die ortsübliche Benutzung eines anderen Grundstücks herbeigeführte und durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen nicht zu verhindernde wesentliche Beeinträchtigung der Nutzung seines Grundstücks dulden müsse, von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Geldausgleich verlangen, wenn die ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt werden. Dass die Beeinträchtigung hier nicht von einem anderen Grundstück, sondern von dem Bergbau ausgegangen sei, hindere die Geltendmachung des Anspruchs nicht, denn die Beklagte sei aufgrund des ihr verliehenen Bergwerkseigentums tätig geworden, für das die Vorschriften über Grundstücke entsprechend gelten. Ob die Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, ob insbesondere die Nutzung des Grundstücks des Klägers unter Berücksichtigung der Lage in einem Bergbaugebiet unzumutbar beeinträchtigt gewesen ist, müsse nun das Berufungsgericht aufklären.

Banken dürfen von ihren Kreditkunden keine Gebühren für die Wertermittlung ihrer Immobilie (Wertgutachten) verlangen. Das Landgericht (LG) Stuttgart (Rechtskräftiges Urteil vom 24.4.2007, Az: 20 O 9/07) kippte folgende Vertragsklausel einer Bausparkasse mit der Begründung, die Bausparkasse nehme die Wertermittlung ausschließlich im eigenen Interesse vor:

„Erfolgt die Beleihungswertermittlung ohne Besichtigung des Beleihungsobjekts, wird für jedes Darlehen eine Gebühr von 0,2 % des Darlehensbetrages, mindestens 15,00 Euro, bei Besichtigung eine Gebühr von 0,4 % des Darlehensbetrages, mindestens 30,00 Euro, fällig. Die Gebühr wird von mir gezahlt, unabhängig davon, ob es zu einem Darlehensvertrag kommt oder nicht.“

Der Bundesrat hat den Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs (Kreditnehmerschutzgesetz) beschlossen. Er reagiert damit auf den zunehmenden Verkauf von Kreditforderungen durch Banken an Finanzinvestoren. Die Kernpunkte im Überblick:

Die Einreden aus dem Sicherungsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Kreditgeber sollen auch dem Erwerber einer Grundschuld dauerhaft entgegengehalten werden können.

Bei Immobiliendarlehensverträgen sollen künftig Unterrichtungspflichten bestehen, zum Beispiel hinsichtlich der bevorstehenden Beendigung der Zinsbindung oder des Verkaufs der Forderung.

Ein Immobiliendarlehen soll künftig wegen Verzugs nur noch gekündigt werden können, wenn der Darlehensnehmer mit einem Betrag in Rückstand geraten ist, der mindestens einem Viertel der für ein Jahr geschuldeten Leistungen entspricht.

Darlehensnehmer eines Immobilienkreditvertrags sollen insbesondere dann zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt sein, wenn der Darlehensgeber

seine Treue- und Vertragspflichten erheblich und nachhaltig verletzt (zum Beispiel Abtretung kurz vor Ablauf der Zinsbindung) oder

besondere wirtschaftliche Interessen des Darlehensnehmers missachtet hat (zum Beispiel Streuung der Kreditengagements durch Abtretungen aufgehoben).
Die Vorschläge des Bundesrats decken sich teilweise mit denen des Bundesjustizministeriums, das im Januar 2008 ein Maßnahmenpaket vorgestellt hatte.

Liegen die Kosten, die erforderlich sind, um die Kaufsache in einen mangelfreien Zustand zu versetzen, erheblich über deren mangelbedingten Minderwert, kann der Käufer als Nichterfüllungsschaden grundsätzlich nur den Minderwert ersetzt verlangen.
(BGH Entscheidung vom 16.11.2007 – V ZR 45/07)

Das Bundesverwaltungsgericht hat die gesetzlichen Voraussetzungen präzisiert, unter denen im Gebiet der ehemaligen DDR Erschließungsbeiträge erhoben werden können. In Bezug auf Straßen oder deren Teile im Sinne des § 242 Abs. 9 BauGB sei entscheidend, dass diese irgendwann vor dem 03.10.1990 endgültig hergestellt gewesen seien. Die Richter konkretisierten außerdem die in der Vorschrift verwendeten Begriffe des «technischen Ausbauprogramms» und der «örtlichen Ausbaugepflogenheiten» (Urteil vom 11.07.2007, Az.: BVerwG 9 C 5.06).
Gemäß § 242 Abs. 9 Satz 1 BauGB können für Erschließungsanlagen oder deren Teile, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland bereits hergestellt waren, Erschließungsbeiträge nicht erhoben werden, sondern nur Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz des jeweiligen Landes. Diese sind in der Regel niedriger. Nach Satz 2 der Vorschrift sind Erschließungsanlagen oder deren Teile bereits hergestellt, wenn sie vor dem genannten Zeitpunkt «einem technischen Ausbauprogramm oder den örtlichen Ausbaugepflogenheiten entsprechend fertig gestellt» waren.
Der in einer Gemeinde in Sachsen-Anhalt wohnende Kläger wandte sich gegen die Erhebung eines Erschließungsbeitrages. Die in den 1930er Jahren angelegte Straße war in den 1990er Jahren mit einer festen Straßendecke, einem Gehweg und einer Entwässerungskanalisation versehen worden. Der Kläger wandte unter anderem ein, dass die Straße bereits vor der Wiedervereinigung endgültig hergestellt gewesen sei. Das Oberverwaltungsgericht verneinte dies und wies die Klage ab.
Das BVerwG hat entschieden, dass bei beiden genannten Alternativen des § 242 Abs. 9 Satz 2 BauGB maßgeblich sei, ob die Straße oder deren Teile irgendwann vor dem 03.10.1990 endgültig hergestellt gewesen sei. Nicht entscheidend sei hingegen die endgültige Herstellung genau an diesem Stichtag. Unter einem «technischen Ausbauprogramm» im Sinne des § 242 Abs. 9 BauGB sei ein Plan zu verstehen, der Vorgaben zur bautechnischen Herstellung der Erschließungsanlage oder ihrer Teile enthalte. Dieser Plan müsse einer nach den jeweils geltenden Rechtsvorschriften zuständigen staatlichen Stelle zuzurechnen sein. Er müsse in irgendeiner Form schriftlich niedergelegt worden sein; seine Existenz könne aber auch durch Zeugen bewiesen werden.
Unter «örtlichen Ausbaugepflogenheiten» sei das im zeitlichen Zusammenhang mit der jeweiligen Ausbaumaßnahme festzustellende tatsächliche Verhalten der Gemeinde bei der bautechnischen Herstellung von Erschließungsanlagen zu verstehen. Die bloße Hinnahme von Provisorien reiche nicht aus. Abzustellen sei grundsätzlich auf den gesamten Ort, bei größeren Städten gegebenenfalls auf Ortsbezirke, wenn sie für den Straßenbau zuständig gewesen seien. Unterschiede in der Funktion der betreffenden Straßen, zum Beispiel als Anlieger- oder Hauptverkehrsstraße könnten von Bedeutung sein. Bei Nichterweislichkeit der Tatbestandsvoraussetzungen des § 242 Abs. 9 Sätze 1 und 2 BauGB liege die materielle Beweislast grundsätzlich bei der Gemeinde.
Im konkreten Fall hat das BVerwG die Entscheidung des Berufungsgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen. Zum einen hätten Verfahrensmängel vorgelegen. Zum anderen habe das Berufungsurteil auch nicht den vorstehenden Maßstäben entsprochen.