Isolierte Endrenovierungsklauseln, das heißt formularvertragliche Endrenovierungspflichten des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen, sind in Wohnraummietverträgen unwirksam. Denn sie benachteiligten den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, führte der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einem Urteil vom 12.09.2007 aus (Az.: VIII ZR 316/06).
Die Mieter einer Wohnung hatten ihren Vermieter verklagt. Der Mietvertrag enthält zu Schönheitsreparaturen nur die Regelung, dass die Wohnung bei Auszug fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben sei. In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: «Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.» Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Die Revision der Kläger hatte dagegen Erfolg. Der BGH stellte fest, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger keine Schönheitsreparaturen vornehmen müssten. Im Unterschied zum Berufungsgericht stellte der BGH klar, dass weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 seiner Anlage folge, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlege, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein müsse oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe.
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung sei die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der BGH verwies auf seine Rechtsprechung, wonach eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam sei, wenn sie den Mieter verpflichte, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.
Pflicht zur Renovierung nach Mietvertrag nicht bedarfsorientiert
Danach benachteilige eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug sei, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen treffe. Denn sie verpflichte den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt habe oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen habe. In solchen Fällen bestehe aber für eine Renovierung kein Bedarf.
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