Der Streit, ob Kündigungsausschlussvereinbarungen wirksam sind oder nicht, ist dem Grunde nach entschieden. Im Prinzip: Ja! Aber es kommt eben auf den Einzelfall an. Der BGH hat inzwischen eine sehr ausdifferenzierte Rechtsprechung zu dieser Problematik entwickelt. Der 8. Zivilsenat differenziert dabei nach folgenden Kriterien:
– individual- oder formularvertragliche Vereinbarungen,
– Kündigungsausschluss gilt einseitig nur für Mieter oder wechselseitig auch für Vermieter,
– Kündigungsausschluss zusammen mit Staffelmiete oder ohne,
– Dauer des Kündigungsausschlusses bis vier Jahre oder darüber.
Letzteres Unterscheidungsmerkmal ist gerade bei Formularverträgen bedeutsam. Hier verlangt der BGH grundsätzlich, dass sie
– wechselseitig gelten,
– nur das ordentliche Kündigungsrecht betreffen und
– nicht länger als vier Jahre das Kündigungsrecht ausschließen (BGH-MietPrax – AK § 573 c BGB Nr. 9, 10,11).
Dabei bedeutet die Vierjahresfrist, dass eine Kündigung spätestens vier Jahre nach dem Abschluss der Vereinbarung wirksam werden muss, es kommt nicht auf das Datum der Abgabe der Erklärung an. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, WuM 2011,35).
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