BGH: Keine Kostenerstattung für Wohnraummieter bei eigenmächtiger Beseitigung des Mangels ohne vorherige Mahnung

Wer als Mieter einer Wohnung eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist und ohne dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, hat keinen Anspruch auf Ersatz der ihm für die Mangelbeseitigung entstandenen Aufwendungen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.01.2008 hervor (Az.: VIII ZR 222/06). Dieser bekräftigte damit für das Wohnraummietrecht seine Rechtsprechung zu der vergleichbaren Problematik im Kaufrecht.

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag vom 28.12.2001 heißt es unter anderem: «Heizung muss dringend kontrolliert werden». Die Klägerin behauptete, sie habe im Oktober 2002 Mängel der Heizung durch einen Installateur beseitigen lassen und den Beklagten auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Der Klägerin steht laut Urteil des BGH kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Denn sie habe den Beklagten vor der Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel nicht durch Mahnung in Verzug gesetzt. Die Absprache im Mietvertrag, die Heizung müsse «dringend kontrolliert» werden, machte laut BGH eine Mahnung zur Mängelbeseitigung nicht entbehrlich. Danach hätte die Klägerin auf Rechnung des Beklagten allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber die Beseitigung von Mängeln in Auftrag geben dürfen.
Die Klägerin könne Ersatz ihrer Aufwendungen auch nicht nach § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) verlangen, so der BGH weiter. Diese Bestimmungen böten keine Rechtsgrundlage für einen Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz nach Selbstbeseitigung eines Mangels der Wohnung. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB komme nicht in Betracht. Denn nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kommt laut BGH dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er solle nicht vor «vollendete Tatsachen» gestellt werden, sondern grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe, auf welcher Ursache er beruhe sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden könne. Andernfalls –so das Urteil- würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern.