Kategorie Wohnungseigentum

Streitwert der Jahresabrechnung

Das OLG Hamm hat sich mit der Frage befasst, welcher Streitwert für die Anfechtung der Jahresabrechnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu Grunde zu legen ist.
Fraglich war, ob es der Wert der gesamten Abrechnung ist oder derjenige Anteil, der auf den einzelnen Eigentümer entfällt oder die Differenz zwischen dem Ergebnis der „falschen“ und der „richtigen“ Jahresabrechnung. Wegen dieser Fragen wurde gegen den vom Amtsgericht festgelegten Streitwert das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde eingelegt.
Das OLG Hamm hat auf die bestehenden Grundsätze verwiesen: Für den Fall der Anfechtung einer Jahresabrechnung in ihrer Gesamtheit ist für die Wertfestsetzung von 50% des Nennbetrages, also dem Gesamtergebnis der Abrechnung, auszugehen, denn dies ist das Interesse der Parteien. Hierzu müsse auch nicht mehr der Betrag, der laut Einzelabrechnung auf den Wohnungseigentümer entfalle, hinzugerechnet werden, da dieser Betrag in der Gesamtabrechnung bereits enthalten sei – in der Einzelabrechnung werden die Kosten letztlich nur verteilt.
Anderes könne in den Fällen gelten, in denen sich ein Wohnungseigentümer mit der Beschlussanfechtungsklage gegen den Ansatz einer einzelnen Kostenposition in der Jahresabrechnung wende. Dann bestimme sich seine Beschwer nach dem Nennwert, mit dem diese Position in seiner Einzelabrechnung angesetzt sei.
Da die Höhe des  Streitwertes sowohl für die Gerichtskosten als auch für die Kosten der Anwälte maßgeblich sind, sollte laut DAV im Vorfeld gut überlegt werden, welche Rechnungspositionen angegriffen werden soll bzw. ob die gesamte Abrechnung oder nur Teile überprüft werden. Denn sonst könne man als Kläger ungeachtet der Tatsache, dass man in einigen Punkten Recht behalte, an den Kosten des Rechtsstreits beteiligt werden.

OLG Hamm  9-09-2019   15 W 388/18

Pflicht des WEG- Verwalters zur Einholung von drei Vergleichsangeboten

Das LG Frankfurt hat entschieden, dass der Wohnungseigentumsverwalter ab einem Auftragsvolumen von 3.000 Euro verpflichtet ist, vor der Erteilung eines Auftrages mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen.
(LG Frankfurt | 28.06.2017   2-13 S 2/17)

Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
(BGH 25.01.2017  –  VIII ZR 249/15)

Taubenfütterung auf Balkon einer Eigentumswohnung verboten

Das AG München hat entschieden, dass das Anlocken und Füttern von Tauben auf dem Balkon einer Eigentumswohnung verboten ist und in der Regel zu einem Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft führt.

(AG München 16.09.2016  485 C 5977/15 WEG)

Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich

Der BGH hat entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks beschließen kann.

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.
Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden. Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie könnten grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewähre die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichte sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, entspreche dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, sei nicht zu beanstanden.
Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 59/2016 v. 18.03.2016

 

Keine GEMA- Gebühren für Satellitenprogramme innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Überträgt eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- oder Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die angeschlossenen Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer weiter, handelt es sich nicht um eine öffentliche Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG und sind weder Schadensersatzansprüche oder Wertersatzansprüche von Urhebern, ausübenden Künstlern, Sendeunternehmen oder Filmherstellern noch Vergütungsansprüche der ausübenden Künstler gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft begründet.

(BGH Urteil vom 17.09.2015, Az: I ZR 228/14)

Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen gemeinschaftlich einen Kredit aufnehmen

Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auch gemeinschaftlich einen Kredit aufnehmen, um das Haus zu sanieren oder zu modernisieren. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied, ist dies zulässig, wenn der Gemeinschaftskredit besonders vorteilhaft ist oder wenn im Einzelfall eine Sonderumlage nicht in Betracht kommt. Dabei müssen die Eigentümer allerdings auch das Problem möglicher Zahlungsausfälle erörtern. (Az: V ZR 244/14)

Im Streitfall wollte eine Eigentümergemeinschaft mit 201 Parteien die Hausfassade sanieren und dabei gleichzeitig eine Wärmedämmung anbringen. Die Kosten lagen bei über zwei Millionen Euro, also etwa 10.000 Euro je Wohnung. Im August 2013 beschloss die Eigentümerversammlung, hierfür ein Förderdarlehen der KfW über 1,32 Millionen Euro mit einem Förderzins von null Prozent aufzunehmen. Der Rest sollte aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft genommen werden.

Doch nicht alle Eigentümer waren mit diesem Mehrheitsbeschluss einverstanden. Eine Eigentümerin klagte. Die Eigentümergemeinschaft dürfe langfristige Kredite nicht aufnehmen. Dem widersprach nun der BGH. Danach kann auch ein langfristiger Kredit dem gesetzlichen Erfordernis einer "ordnungsgemäßen Verwaltung" entsprechen. Dabei komme es aber immer auf die konkreten Umstände an.

Problem des Kredits ist das gemeinschaftliche Haftungsrisiko aller Eigentümer. Während der gesamten Laufzeit des Kredits könne es zu Zahlungsausfällen kommen, erklärte der BGH. Dies könne zwar auch bei einer Sonderumlage passieren. Weil die Umlage von den derzeitigen Eigentümern aufzubringen ist, sei das Risiko aber besser abschätzbar.
Ein gemeinschaftliches Darlehen komme daher insbesondere dann in Betracht, wenn eine Sonderumlage einkommensschwächere Eigentümer überfordern könnte, erklärte der BGH. Auch die Dringlichkeit der Maßnahme spiele eine Rolle sowie die Laufzeit und die Höhe des Kredits bezogen auf die einzelne Wohnung. Die Eigentümergemeinschaft müsse insgesamt die Vor- und Nachteile beider Finanzierungswege abwägen, forderte der BGH. Zudem sei es in jedem Fall notwendig, die Möglichkeit von Zahlungsausfällen zu erörtern.
Im konkreten Streitfall lasse sich eine solche Diskussion dem Protokoll der Eigentümerversammlung nicht entnehmen. Daher seien die Voraussetzungen einer "ordnungsgemäßen Verwaltung" nicht gewahrt und der Beschluss über die Kreditaufnahme sei unwirksam.

Gerichtskostentragung durch alle Wohnungseigentümer

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.
Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.
(BGH Urteil 04.04.2014, V ZR 168/13)

Mobilfunksendeanlage auf Wohnungseigentumsanlage nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer

Der BGH hat entschieden, dass die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf.

(BGH  24.1.2014 –  V ZR 48/13)

WEG: gemeinschaftliches Eigentum bei Wohnungseingangstüren

§ 5 Abs. 1, 2 WEG, § 5 Abs. 2 WEG, § 5 Abs. 1 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, §§ 93, 94 BGB, § 94 Abs. 2 BGB, § 5 Abs. 1 bis 3 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
(BGH Urteil 25.10.2013, V ZR 212/12)