Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auch gemeinschaftlich einen Kredit aufnehmen, um das Haus zu sanieren oder zu modernisieren. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied, ist dies zulässig, wenn der Gemeinschaftskredit besonders vorteilhaft ist oder wenn im Einzelfall eine Sonderumlage nicht in Betracht kommt. Dabei müssen die Eigentümer allerdings auch das Problem möglicher Zahlungsausfälle erörtern. (Az: V ZR 244/14)
Im Streitfall wollte eine Eigentümergemeinschaft mit 201 Parteien die Hausfassade sanieren und dabei gleichzeitig eine Wärmedämmung anbringen. Die Kosten lagen bei über zwei Millionen Euro, also etwa 10.000 Euro je Wohnung. Im August 2013 beschloss die Eigentümerversammlung, hierfür ein Förderdarlehen der KfW über 1,32 Millionen Euro mit einem Förderzins von null Prozent aufzunehmen. Der Rest sollte aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft genommen werden.
Doch nicht alle Eigentümer waren mit diesem Mehrheitsbeschluss einverstanden. Eine Eigentümerin klagte. Die Eigentümergemeinschaft dürfe langfristige Kredite nicht aufnehmen. Dem widersprach nun der BGH. Danach kann auch ein langfristiger Kredit dem gesetzlichen Erfordernis einer "ordnungsgemäßen Verwaltung" entsprechen. Dabei komme es aber immer auf die konkreten Umstände an.
Problem des Kredits ist das gemeinschaftliche Haftungsrisiko aller Eigentümer. Während der gesamten Laufzeit des Kredits könne es zu Zahlungsausfällen kommen, erklärte der BGH. Dies könne zwar auch bei einer Sonderumlage passieren. Weil die Umlage von den derzeitigen Eigentümern aufzubringen ist, sei das Risiko aber besser abschätzbar.
Ein gemeinschaftliches Darlehen komme daher insbesondere dann in Betracht, wenn eine Sonderumlage einkommensschwächere Eigentümer überfordern könnte, erklärte der BGH. Auch die Dringlichkeit der Maßnahme spiele eine Rolle sowie die Laufzeit und die Höhe des Kredits bezogen auf die einzelne Wohnung. Die Eigentümergemeinschaft müsse insgesamt die Vor- und Nachteile beider Finanzierungswege abwägen, forderte der BGH. Zudem sei es in jedem Fall notwendig, die Möglichkeit von Zahlungsausfällen zu erörtern.
Im konkreten Streitfall lasse sich eine solche Diskussion dem Protokoll der Eigentümerversammlung nicht entnehmen. Daher seien die Voraussetzungen einer "ordnungsgemäßen Verwaltung" nicht gewahrt und der Beschluss über die Kreditaufnahme sei unwirksam.