Der Freistaat Bayern hat in den Bundesrat den Entwurf eines Gesetzes zur Begrenzung der Risiken des Kreditverkaufs (Kreditnehmerschutzgesetz) eingebracht.
Ziel des Gesetzentwurfes sei es, Kreditnehmer beim Verkauf ihrer Darlehensforderungen und der Übertragung der zur Sicherung der Kredite dienenden Sicherungsgrundschulden besser zu schützen. In der Vergangenheit hätten Änderungen im Eigenkapitalrecht der Banken dazu geführt, dass der Verkauf von Darlehensforderungen einschließlich der Übertragung der zur Sicherung der Kredite dienenden Sicherungsgrundschulden zugenommen habe. Dies betreffe auch nicht notleidende Kredite, wobei die Risiken für den Kreditnehmer vor allem darin bestünden, dass der Erwerber oftmals an einer Fortführung der Kundenbeziehung nicht interessiert sei und daher regelmäßig beabsichtige, das Kreditverhältnis aufzulösen. Vertragsgetreue Darlehensnehmer müssten sich darauf verlassen können, dass sie insbesondere ihr zur Sicherung des Kredits eingesetztes Grundstück infolge der Übertragung der Sicherungsgrundschuld nicht verlieren, wenn sie die gesicherte Forderung stets ordnungsgemäß bedient haben.
Der Kreditnehmerschutz soll für solche Fälle durch Änderungen im Schuldrecht (Darlehensrecht) und einen neuen Absatz 2 des § 1192 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erreicht werden.
Ein Immobiliardarlehensvertrag darf nach der vorgeschlagenen Neuregelung (Legaldefinition im neuen § 488a Abs. 1 BGB) wegen Verzuges des Darlehensnehmers daher nur noch nach Ausbleiben drei aufeinanderfolgender monatlicher Raten oder Gesamtverzug in entsprechender Höhe gekündigt werden (§ 489a BGB). Des Weiteren soll dem Darlehensgeber die Pflicht obliegen, rechtzeitig auf den Ablauf des Darlehensvertrages bzw. der Zinsbindungsfrist hinzuweisen, damit der Darlehensnehmer ausreichend Zeit zur Einholung von Alternativangeboten hat (§ 488a Abs. 2 BGB). Dem korrespondiert die weitere Pflicht des Darlehensgebers, eine Abtretung der Darlehensforderung gegenüber dem Darlehensnehmer anzeigen zu müssen. Zwar müssen Darlehensnehmer und Sicherungsgeber nicht identisch sein. Gleichwohl sollen die Rechte aus der geplanten Neuregelung grundsätzlich nur dem Darlehensnehmer zustehen. Eine Ausübung im Sinne des Sicherungsgebers bleibe der Sicherungsabrede zwischen Darlehensnehmer und Sicherungsgeber vorbehalten.
Am häufigsten erfolgt die Kreditsicherung im Grundstücksrecht über die sogenannte Sicherungsgrundschuld. Grundstückeigentümer und Gläubiger schließen einen Sicherungsvertrag, der im Innenverhältnis (Grundstückseigentümer – Gläubiger) die Rechte des Gläubigers auf den Sicherungszweck beschränkt. Der Gläubiger wird zum Sicherungsnehmer. Nach außen kann er die Zahlung einer Geldsumme aus dem mit der Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstück verlangen und notfalls die Zwangsvollstreckung betreiben. Im Innenverhältnis ist er jedoch an den Sicherungsvertrag gebunden, d.h. einer missbräuchlichen Ausübung der Rechtsmacht des Sicherungsnehmers kann der Darlehensnehmer Einwendungen aus jenem Sicherungsvertrag entgegenhalten (etwa die Vollstreckungsgegenklage wegen mangelnder Fälligkeit der Forderung). Schutzlücken können sich jedoch bei der Übertragung der Sicherungsgrundschuld vom Gläubiger auf einen Dritten ergeben. Zwar führt die Übertragung grundsätzlich nicht zum Verlust der Einreden (§§ 1192 Abs. 1, 1157 Satz 1 BGB). Dies gilt jedoch nicht beim sogenannten gutgläubigen einredefreien Erwerb. Nur wenn die Einreden im Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber im Zeitpunkt der Übertragung bekannt waren, können die Einreden dem neuen Erwerber entgegengehalten werden (§§ 1192 Abs. 1, 1157 Satz 2 i.V.m. 892 BGB). Der Gesetzentwurf des Freistaates Bayern sieht nun vor, dass insoweit der gutgläubige und vor allem einredefreie Erwerb ausgeschlossen wird. In § 1192 BGB soll ein Absatz 2 eingefügt werden: „Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden, können Einreden, die dem Eigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.“
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