Kategorie Grundstücke / Immobilien

Zustandekommen eines Maklervertrags durch Übermittlung eines Exposès

Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.
Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Für auf diese Weise zustande gekommene Maklerverträge bestand nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB aF ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts, wenn der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebsund Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde.

Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem, wenn er auf einem Onlinemarktplatz (hier: "ImmobilienScout24") von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.
Das Widerrufsrecht bei vor dem 13. Juni 2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Maklerverträgen erlischt mit Ablauf des 27. Juni 2015, wenn der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt hat.

Hat der Makler den Verbraucher nicht darauf hingewiesen, dass er nach einem erklärten Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen zu leisten habe, steht ihm hierfür kein Wertersatzanspruch gemäß § 312e Abs. 2 BGB aF zu.

(BGH Urteil vom 07.07.2016, Az: I ZR 30/15)

OLG Hamm: Immobilienanzeige eines Maklers ohne Pflichtangaben nach Energieeinsparverordnung wettbewerbswidrig

Die Veröffentlichung einer Anzeige für eine Immobilie mit Energieausweis ohne die nach der Energieeinsparverordnung erforderlichen Pflichtangaben ist wettbewerbswidrig. Dies gilt sowohl für Verkäufer, Vermieter und Verpächter als auch für Makler, wie das Oberlandesgericht Hamm mit Urteilen vom 04.08.2016 beziehungsweise 30.08.2016 entschied (Az.: 4 U 8/16 und 4 U 137/15).

Laub vom Nachbarn im eigenen Garten

Die meisten Menschen erfreuen sich im Herbst an den golden gefärbten Blättern – solange diese noch an den Bäumen hängen. Die Begeisterung lässt aber schnell nach, wenn das Laub vom Boden zusammengekehrt und entsorgt werden muss. Richtig schlechte Laune kommt regelmäßig auf, wenn es sich nicht nur um das eigene Laub handelt, sondern um das Laub des Nachbarn. Muss man sich auch um diese Blätter kümmern oder kann man den Nachbarn für die Entsorgung des Laubs heranziehen? Hat man eventuell sogar einen Anspruch auf Fällung des unliebsamen Baumbestands? ARAG Experten geben Antworten.

Bevor jetzt vorschnell ein lautstarker Streit vom Zaun gebrochen wird, empfiehlt sich ein Blick auf die Rechtslage. Das so genannte Nachbarschaftsrecht ist nicht abschließend und kompakt in einem Gesetzestext mit bundesweiter Geltung geregelt. Es handelt sich vielmehr um eine durch eine Vielzahl von Urteilen, landes- und bundesrechtlichen Regelungen geprägte Rechtsmaterie.

Das Problem des jährlich wiederkehrenden Streits um das Laub des Nachbarn versuchte der (Landes-) Gesetzgeber im ersten Schritt u.a. dadurch zu lösen, dass er in den Nachbarschaftsgesetzen die Grenzabstände regelte. So muss in der Regel ein deutlicher Abstand zwischen Baum und Grundstücksgrenze bestehen, es sei denn, es handelt sich um einen „Grenzbaum“. Insbesondere bei Herbststürmen werden die Grenzen vom herunterfallenden Laub aber nicht respektiert und landen zum Teil auf dem eigenen, zum Teil auf dem benachbarten Grundstück.

In diesen Fällen gibt es keine Lösung, die sich unmittelbar aus dem Gesetz herauslesen lässt. Wenn aber die Grenzabstände eingehalten wurden, die Äste nicht beeinträchtigend rübergewachsen sind (Überhang) und auch kein extremer, die Grundstücksnutzung wesentlich beeinträchtigender Laubbefall vorliegt, wird man vor den Gerichten auch keinen Erfolg damit haben, das Entfernen bzw. Zurückschneiden von Bäumen und Sträuchern zu verlangen. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen die strittigen Bäume von einer Baumschutzverordnung erfasst sind.

Nur wenn der Befall die Benutzung eines Grundstücks "wesentlich" beeinträchtigt und nicht ortsüblich ist, müssen Äste abgesägt oder der Baum gefällt werden. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) können Grundstückseigentümer von ihren Nachbarn das Zurückschneiden von Bäumen, die wegen ihrer Höhe den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, allerdings nicht mehr verlangen, wenn die dafür in den Landesnachbarrechtsgesetzen vorgesehene Ausschlussfrist abgelaufen ist (BGH, Az.: V ZR 102/03). Im Regelfall ist das herübergewehte Laub (auch Nadeln, Tannenzapfen, Samen, Blüten) also hinzunehmen.

So hat etwa das Landgericht Saarbrücken entschieden, dass es im Hinblick auf die positive Funktion der Bäume im Naturhaushalt und ihre „Wohlfahrtswirkung“ zumutbar ist, dass der Grundstückseigentümer Beeinträchtigungen durch Laubfall vom Nachbargrundstück hinnimmt. Als Konsequenz muss er also selbst das gefallene Laub beseitigen oder es auf seine Kosten beseitigen lassen (LG Saarbrücken, Az.: 11 S 363/86).

Aufklärungspflichten beim Verkauf von alten Häusern

Das OLG Hamm hat entschieden, dass der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, einen Kaufinteressenten darüber aufklären muss, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt.
(OLG Hamm 19.08.2016 22 U 161/15)

Abkürzung über sichtbar vereistes Privatgrundstück auf eigene Gefahr

Das OLG Hamm hat entschieden, dass für den Eigentümer eines Privatgrundstücks, das von Passanten aus Bequemlichkeit zur Abkürzung genutzt wird, bei Schneeglätte keine Räum- und Streupflicht besteht.
OLG Hamm 23.2.2015   6 U 178/12

Energieausweis – bei fehlenden Angaben in Annoncen droht Bußgeld

Wird vor dem Verkauf bzw. der Vermietung einer Immobilienanzeige im kommerziellen Medien (z.B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet) aufgegeben, hat der Verkäufer bzw. Vermieter nach den Bestimmungen der am 01.05.2014 in Kraft tretenden Novelle der ENEV sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält (§ 16a ENEV 2014):

die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis)

den im Energieausweis genannten Energiebedarf bzw. den Energieverbrauch (Energiekennwert).

die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger, d.h. die Beheizung des Gebäudes (z.B. mit Öl, Gas, Strom).

bei Wohngebäuden, das im Energieausweis genannte Baujahr sowie die genannte Energieeffizienzklasse (Energieeffizienzbuchstabe) des Gebäudes

Dies gilt sowohl für private Vermieter bzw. Verkäufer als auch für Makler. Ausgenommen sind lediglich private kostenfreie Kleinanzeigen (z.B. am schwarzen Brett im Supermarkt).

Ein Verstoß kann ab 01.05.2015 mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 € geahndet werden (§ 27 Abs. 2 Nr. 6 ENEV, Art. 3 Abs. 2 der 2. Verordnung zur Änderung der ENEV, § 8 Abs. 1 Nr. 2 ENEG).

Verwerfliche Gesinnung bei Grundstückskaufverträgen

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses stellt sich gelegentlich Kaufreue ein, wenn der Erwerber davon Kenntnis erlangt, dass der Veräußerer selbst erst kurze Zeit vor dem Vertragsabschluss die Wohnung oder das Haus zu einem günstigeren Kaufpreis erworben hat. In diesen Fällen ist dann schnell von einer üblen Gesinnung des Veräußerers oder von Sittenwidrigkeit des Geschäftes die Rede.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen, dem der Verkauf einer Eigentumswohnung nebst Tiefgaragenstellplatz für 118.000,00 € zugrunde lag. Der Veräußerer selbst hatte etwa 2 Monate zuvor Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplatz für 53.000,00 € erworben. Auch in diesem Fall wurde dem Veräußerer eine verwerfliche Gesinnung zur Last gelegt. Es war von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung die Rede. Der Bundesgerichtshof stellte zunächst klar, dass bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eine verwerfliche Gesinnung durchaus in Betracht komme. Dabei müsse der Benachteiligte die verwerfliche Gesinnung nicht einmal ausdrücklich behaupten. Es sei ausreichend, dass aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem grob objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung auf die begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung zu schließen sei. Es genüge auch, wenn die Klage auf § 138 BGB gestützt werde und ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung behauptet wird.

Allerdings könne davon bei Grundstücksgeschäften erst dann ausgegangen werden, „wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung“. Dies sei erst bei einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90 % der Fall. Ausdrücklich wurde in der Entscheidung betont, dass eine Überschreitung von 80 % oder auch von 84 % nicht ausreichend sei.

Aus der Entscheidung ergibt sich des Weiteren, dass hier nicht allein auf die beiden unterschiedlichen Kaufpreise abzustellen ist, sondern auf den tatsächlichen Verkehrswert der Wohnung. (BGH, V ZR 249/12)

Maklercourtage auch wenn Kunde billiger kauft

Das OLG Hamm hat entschieden, dass ein Makler seine Courtage verdient hat, wenn sein Kunde das vermittelte Objekt zu einem deutlich niedrigeren Kaufpreis erworben hat, als es ihm vom Makler nachgewiesen wurde.
OLG Hamm 18. Zivilsenat  18 U 133/12

Verkehrssicherungspflicht des Inhabers eines Kundenparkplatzes bei Schnee- und Eisglätte

Das OLG Koblenz hat entschieden, dass der Inhaber eines Kundenparkplatzes seinen öffentlichen Parkplatz nicht uneingeschränkt schnee- und eisfrei halten muss und nicht haftet für kleinere vereiste Flächen, die umgangen werden können.
(OLG Koblenz   21.12.2012  5 U 582/12)

Keine Schmutzwassergebühren für nachweislich zur Gartenbewässerung verwendetes Wasser

Dass OVG Münster hat entschieden, dass Frischwassermengen, die nachweislich zur Gartenbewässerung verwendet worden ist, bei der Berechnung von Schmutzwassergebühren in Abzug zu bringen sind.  

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen 9. Senat  9 A 2646/11